Nydelig bolig i Spania

Det er flere forskjeller mellom det å kjøpe bolig i Norge og å kjøpe bolig i Spania.   I Spania er det svært sjeldent at man har tilgang til en teknisk takst av boligen.   Som kjøper må man være teknisk kyndig selv eller ha med seg en som er det.   Det er videre sjeldent at man har annonserte visninger på boligen.   Det er bare å ta kontakt med megleren eller ta direkte kontakt med selger.   Selger har også ofte flere meglere engasjert på samme bolig.

Det er også sjeldent at det er så mange kjøpere på hvert salgsobjekt at det foregår en budrunde slik som man finner hjemme i Norge.  Er man kjøper og har funnet fram til en bolig som man liker godt, så er det som nevnt bare å ta kontakt for å få en visning.  Visningen kan man gjennomføre så mange ganger man selv ønsker.     Siden det ikke er noen ordinær budrunde via megler, så er det bare å gi ditt bud.   Selger eller megler har satt en pris ut fra antakelser eller etter sammenligninger på tilsvarende salg i nærområdet.

Et bud fra deg som kjøper er heller ikke bindende.   Selger kan på samme måte velge å avslå ditt bud eller akseptere det.   Dersom du skal være helt trygg på at du får kjøpe boligen når du har gitt et bud som selger akseptererer, så er det vanlig å innbetale et depositum på 3000 €.   Da trekker selger boligen ut av markedet, og du som potensiell kjøper får førsterett til boligen.   Dette gir deg derfor tid til å ordne med finansieringen.    Når man er kommet så langt som dette, så bør kyndig personell inn i handelen.   Du som kjøper bør ha din person, og selger vil normalt ha sin person.   Selger vil i første omgang dersom man har en megler til å bistå seg med salget, støtte seg til dette selskapet.   Du som kjøper bør ta kontakt med en advokat.   Meglerene i Spania er altså i liten grad en uavhengig person som megler mellom kjøper og selger.   Meglerne er i langt større grad selgers representant.

Du kan også trekke deg fra budet, men da står du i fare for å miste de 3000 € som du har innbetalt.   Det forekommer også at selger trekker seg fra salget, men da  blir hele innbetalt sum tilbakebetalt. 

Snakkes.

Ministry of Development har nettopp utgitt noen statistikk som illustrerer alvorlighetsgraden av Spanias problemer med boligmassen. Det som er verst er det er ingen raske løsning fordi problemet er lagret opp i svært mange nye boliger og som det vil ta flere år for markedet å fordøye.

De nye tallene viser at 387.000 nye boliger ble ferdig i fjor, til tross for et boligmarkedet krasjer i 2009. Sammenligner vi dette tallet med salgstallene på 220.600 nye hjem solgt 2009, i henhold til registrerte salg ved Nasjonalt institutt for statistikk.

Da hadde man altså en netto tilførsel på rundt 166.500 nye boliger som også trenger en kjøper.   Som en følge av det er det nå noe sånt som 1.1 til 1.2 millioner nye boliger på markedet i 2010, noe som tilsvarende hele boligmassen i Madrid.  BBVA, en av Spanias største banker, satt tallene i fjor til 1,1 millioner, hvor vi må legge til de nye 166442 ferdig boligene som ikke ble solgt i 2009.

Utviklerne ‘Association og the Ministry of Housing er mer optimistiske i sine anslag og legger tallet på mellom 700000 – 750000 nye boliger på markedet, men selv på det nivået det vil ta år for markedet å absorbere.

Boligkjøp i utlandet bør gjennomføres på samme måte som du ville ha gjort hjemme i Norge.   Det eneste som er forskjellig er at det sjeldent finnes tilgjengelig tekniske takser og verdivurderinger.   Du må kjøpe boligen slik du ser den.   Det som også er viktig å være oppmerksom på, er at alle regninger på strøm, vann og urbanisasjonskostnader følger boligen.  Det samme alle skatter og avgifter.  

Når man skal avgjøre hva man skal kjøpe, så bør man i det minste ha gjennomført en visningstur.  Aller best er å gjennomføre en ferietur i området, for besiktigelse av nærområdet er også viktig. 

Visningsturen kan du planlegge og gjennomføre selv.  Det finnes noen selskaper som tilbyr deg visningsturer, men det som du må være oppmerksom på da, er at du bare får anledning til å se de boliger dette firma har for salg.   Det er et tett program hvor du blir kjørt rundt hele dagen til selskapets boliger.   Dersom du ønsker å gjøre noe på egen hånd så er det vanskelig.

Velg ut noen boliger som du gjør avtaler for en visning.   Mange private selger utenom eiendomsmeglere, men de er på samme måte interessert i å selge så de kan gi deg den samme service som en megler.  Ta kontakt med de private selgerene og be om en visningsavtale.

Gi deg tid, å vurder brukte boliger på første plass.  Lykke til.

Det  svært mange flotte boliger rundt langs kysten, og i dag er det svært mye å velge mellom.  Dessverre så bærer mange områder preg av at man har satset på engelske kunder.  Det er områder hvor det ikke er tatt andre hensyn til utbyggingen enn at det skal være mulig å komme fra til boligen på en noenlunde akseptabel måte.   Boligene er små, fordelt over 3 etasjer og er mest beregnet for å sove i.

Andre områder igjen bærer preg av hastverk.   Som dette området, som er vist på bilde.  Her har man ikke bygget ut avløpssystemet, men har satset på at det gamle system så lå i gaten skulle takle den store utbyggingen.  Dette har resultert i at kloakk flommer opp gjennom kumlokkene når det regner.   Så har det tydeligvis vært en glup person på teknisk etat i kommunen som har funnet ut at man kan jo bare forhøye komrørene 1,5 meter.   Han hadde rett.  Nå kommer det ikke kloakk opp av kumlokkene, men beboerne i gaten må dessverre kjøre slalom mellom kumlokkene.

Det som denne historien også inneholder, er at spylevognen er ofte å se i denne gaten.  Det betyr at kloakken kommer ikke lengre opp av gaten, men svært ofte kommer den opp i dusjer, klosesser og vasker inne i boligene.   Dette dekkes av forsikringen og kommunen, og man får jo vasket leiligheten gratis, men før spylevognen kommer så lukter det litt.

Snakkes.

Ingen har vel unngått å registrere historiene, og dem har det vært mange av, om alle dem som har blitt lurt av smarte eiendomsselgere i Spania og tapt hundretusener.   “Fordømte spanjoler”, “degos” sier folk med dedikert innlevelse. Det er bar det at de fleste svindlerne slett ikke er spanjoler, men utlendinger og svært ofte våre egne landsmenn!

Nylig var det en historie om en nordmann som var i ferd med å bli lurt for svært mye penger for å kjøpe en nyrestaurert restaurant i Spania fra en nordmann. Heldigvis for vår mann søkte har råd og ba om gjennomsyn av dokumentene før de ble undertegnet. I dette tilfellet var det ikke behov for noen inngående kunnskap om det spanske rettssystem, men bare sunn fornuft.

Men dessverre virker det som om folk legger igjen all sunn fornuft når de står i avgangshallen på flyplassen i Norge. Det som må være klart er at eiendomskjøp og eiendomstransaksjoner må gjennom helt andre prosedyrer i Spania enn hva som er gjeldende i Norge. Det er derfor viktig å søke kyndig hjelp. Dette kan være nødvendig før du reiser ned for å se på eiendommen.   Når vi selger vår bolig vil vi også anbefale kyndig hjelp.

Det er ikke vanskelig å finne en eiendomsmegler i Spania. Det finnes svært mange spanske agenter, og det finnes også mange utenlandske agenter, norske agenter inklusivt. Man finner også spanske eiendomsmeglere som har spesialisert seg på skandinaviske kunder som søker eiendom i Spania. Salg av eiendom er en viktig sektor for Spania, og det omsettes svært mye penger med den utbyggingstakten som har vært i Spania de siste 10-15 årene.

Eiendomsmeglerne kan være små bedrifter som arbeider i turistområdene og der hvor mange utenlandske borgere har slått seg ned. Normalt arbeider eiendomsmeglerne i avgrensede regioner hvor de er godt kjent med forholdene. De finnes selvfølgelig også større nasjonale eiendomsmeglere og også internasjonale eiendomsmeglere som arbeider over hele Spania.

En eiendomsmegler i Spania trenger ingen spesielle kvalifikasjoner og det er heller ingen lov som kontrollerer dem. Man bør selvfølgelig kontrollere om eiendomsmegleren er medlem i noen kjente profesjonelle organisasjoner, slik som API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) eller GIP (Gestor Intermediario de Promociones y Edificaciones) fordi disse organisasjoner krever at medlemmene skal ha bestemte kvalifikasjoner og ha bestått en eksamen.

Det kan være lurt å være nøye og forsiktig når man velger eiendomsmegler i Spania. Det finnes selvfølgelig dårlige og gode meglere, og det kan være vanskelig å vite for en person som er helt fremmed med forholdene i Spania. Spesielt er det vanskelig når eiendomsmegleryrket er en stor sektor og hele sektoren er nærmest ukontrollert.

Når man skal velge megler skal man også ta med i sin vurdering at megleren selger eiendommen med en provisjon som kan være relativt høy. Denne provisjonen kan være på mellom 3 og 10 % av den pris som er satt på eiendommen. Dette gjør det svært attraktivt å få avsluttet et salg for eiendomsmegleren. Meglerne mener denne høye provisjonen rettferdiggjøres pga. dette inkluderer internasjonal annonsering og merkostnadene med å gjennomføre handel mellom selger og kjøper fra to ulike nasjonaliteter.

Ofte kan man nå se at eiendommer annonseres til salgs hvor det framheves at salget skjer direkte med eier.

Vær forsiktig å deponere penger for å reservere en spansk eiendom. Du bør få klarhet i hvilken type konto som pengene skal betales til. Dersom det er nødvendig med å betale et depositum, så bør pengene innbetales på en sperret konto som ikke kan disponeres av verken megler eller selger før handelen er avsluttet. Jeg vil gjenta at det alltid er en fordel å trekke inn en uavhengig rådgiver i kjøpsprosessen. Det er også å anbefale at du gir deg god tid med å studere eiendommen. Legg gjerne besøk på boliger som er sammenlignbare og ta helst kontakt med flere meglere for å få til en visning på andre tilgjengelige eiendommer. Gjør dette systematisk. Sett opp fordeler og ulemper. Har du vært veldig flink, så har du også satt opp på forhånd en kravspesifikasjon hvor du har anført hva som må oppfylles, hva som bør oppfylles og hva som du ønsker skal oppfylles.